Gevolgen inkomensafhankelijke huurverhoging voor woongroepen

Volgens het regeerakkoord Rutte II moeten de huren maximaal 6,5% plus inflatie stijgen, en moeten verhuurders via een verhuurdersheffing dit geld aan het rijk uitkeren. Geldt dat ook voor jou als woongroep? Wil je eerst meer weten over de gevolgen van het regeerakkoord voor een doorsnee woning uit de sociale woningvoorraad? Lees dan eerst dit schokkende overzicht en voorbeeld.

Kort gezegd wil het regeerakkoord van Rutte II dat mensen flink meer huur gaan betalen.

• Huurders met een huishoudinkomen tot € 33.000,- krijgen een huurverhoging van 1,5% plus inflatie per jaar.
• Huurders met een inkomen tussen de € 33.000,- en € 43.000,- krijgen een huurverhoging van 2,5% plus inflatie.
• Boven de € 43.000,- geldt een jaarlijkse huurverhoging van 6,5% plus inflatie. Er geldt geen maximale huur voor deze groep.
• Verhuurders mogen werken met de huursombenadering, wat wil zeggen dat ze goedkope woningen nog meer in huur mogen laten stijgen, als alle huren gemiddeld maar niet meer stijgen dan bovenstaande.
• Verhuurders moeten het geld wat ze hiermee verdienen afdragen via een verhuurdersheffing.

Het gaat hier steeds om huishoudinkomen. Dat wil zeggen dat als je met een groep mensen één huishouden vormt, al jullie inkomens bij elkaar worden opgeteld. Bestaat je woongroep uit een paar mensen, dan zit je natuurlijk zo boven de 43.000 euro bruto jaarinkomen. Met drie mensen met minimumloon heb je een gezamenlijk jaarinkomen wat daar al heel ruim boven zit.

Een regeerakkoord is iets anders dan een wetsvoorstel, laat staan een aangenomen wet. Het is dus nog te vroeg om met zekerheid te kunnen zeggen welke woongroepen hier exact onder vallen.
Aan de andere kant is het zeer waarschijnlijk dat dit op dezelfde manier in het vat zal worden gegoten als het vorige wetsvoorstel wat in deze richting ging.
Daarom toch een schets van de waarschijnlijke gevolgen.

Situatie 1: Je huishoudinkomen zit onder de € 33.000 bruto per jaar

Als je van een woningbouwcorporatie huurt, mag je huur in elk geval met gemiddeld 1,5% plus inflatie per jaar stijgen.

Huursombenadering

Maar dat is een gemiddelde voor alle huren van de corporatie. Door de huursombenadering mag de corporatie jouw specifieke huur veel meer verhogen.

Heel veel woongroepen in Nederland hebben bij de oprichting erg hun best gedaan om de huren zo laag mogelijk te krijgen. Bijvoorbeeld door minimale voorzieningen, zelfwerkzaamheid, enzovoorts. Het idee bij de oprichting was immers bij velen dat er meer betaalbare woningen zouden moeten zijn.
Omdat de huren jarenlang slechts met inflatie stegen (voor bestaande bewoners), zijn veel huren van woongroepwoningen daardoor sterk achter gebleven bij de markt. Helaas voor jou wil Rutte naar marktconforme huren toe.

Dankzij de huursombenadering mag een corporatie je huur volgens de plannen in één klap verhogen naar maximaal 644,66 kaal per maand per woning. Ook als je nu maar 300 euro betaalt, en ook als je al jaren in dezelfde woning zit. Als de huren van al hun huurders gemiddeld maar niet meer dan 1,5% plus inflatie stijgen.
Het doel is dat de huur, ook voor bestaande huurders, meer marktconform wordt.

Situatie 2: wat als je huishoudinkomen boven de € 33.000 zit?

Huur je van een corporatie, en verdien je als huishouden opgeteld tussen de € 33.000,- en € 43.000,-, dan mag de jaarlijkse gemiddelde huurverhoging 2,5% plus inflatie zijn.
Wat hierboven staat over huursombenadering geldt bovendien ook voor je. Als je nu een lage huur hebt, zou je huur dus heel wat explosiever kunnen stijgen.
Boven de € 43.000,- geldt een huurverhoging van 6,5% plus inflatie. Er geldt geen maximale huur voor deze groep. De (zware) consequenties voor deze groep staan hier uitgelegd.

Worden alle inkomens in je woongroep bij elkaar opgeteld?

Waarschijnlijk niet. Maar let op, sommige woongroepen kunnen er wel degelijk mee te maken krijgen!

1. Wanneer worden de inkomens in je woongroep niet bij elkaar opgeteld?

• Als jullie onzelfstandige woonruimte huren, geldt deze wet waarschijnlijk niet voor je
• Als je zelfstandige woonruimte huurt, maar ieder woongroeplid een eigen postcode/huisnummer heeft, hoef je je waarschijnlijk ook geen zorgen te maken

2. Wanneer moet je je wel zorgen maken?

• Iedereen die (of je nu wel of niet in een woongroep woont) samen met zijn samenwonende partner en inwonende kinderen meer dan 33.000, of erger nog, 43.000 euro bruto per jaar verdient en van een woningbouwcorporatie huurt.
• Op het moment dat je in een woongroep woont met meerdere zelfstandige woonruimtes op hetzelfde adres. Je deelt dus met je woongroep hetzelfde huisnummer, hoewel je ieder zelfstandig woont.
  Dit komt gelukkig weinig voor, maar als je in deze situatie woont dien je actie te ondernemen voor je huur met sprongen omhoog gaat.
  De belastingdienst ziet je dan namelijk als één huishouden, en telt ieders inkomen bij elkaar op. Zij brieven aan de corporaties door welke huishoudens de 2,5% of 6,5% extra kunnen krijgen. Makkelijkste oplossing: Zorg zo snel mogelijk dat je verschillende huisnummers krijgt.

Situatie 3: Moet jij als woongroep ook nog de verhuurdersheffing afdragen?

Veel woongroepen hebben een stichtings- en/of verenigingsconstructie waarmee ze het pand als geheel huren of gekocht hebben, en de afzonderlijke ruimtes dan weer doorverhuren aan de individuele huurders. Moet deze stichting of vereniging een verhuudersheffing aan het rijk betalen, en wordt je zo gedwongen om de huren elk jaar opnieuw flink te verhogen?

Het is nog redelijk onduidelijk wie de verhuurdersheffing moet afdragen. Wat ik voorlopig aanneem, is dat alleen woningbouwcorporaties de heffing moeten gaan betalen. Dan val je dus alleen onder deze maatregel als je een woningbouwcorporatie hebt opgericht voor je woongroep.

Samengevat lijkt het er nu nog op dat alle bovenstaande maatregelen alleen voor je gelden als je:

• een woningbouwcorporatie bent
• of van een woningbouwcorporatie huurt.

Valt jouw woongroep onder deze regels? Laat het hieronder weten, samen met je mening over deze plannen!