Corporaties langzaam failliet?

Woningbouwcorporaties zijn rijk, zo horen we vaak, en zo is het vaak ook. Veel corporaties hebben een enorm kapitaal. Maar toch wil dat niet zeggen dat alles zo rooskleurig is als het lijkt.

Langzaam failliet

In werkelijkheid zijn vele corporaties langzaam failliet aan het gaan. Zoals afgelopen week opnieuw becijferd werd, kost het bouwen van sociale huurwoningen vooral erg veel geld.
Dat was vroeger anders. Toen bestonden de objectsubsidies nog, subsidie van de overheid op het bouwen van sociale huisvesting. Tegenwoordig moeten corporaties echter zelfbedruipend zijn waar het om bouwen gaat.

De kosten van nieuwbouw zijn daarbij sterk gestegen. Niet alleen bouwgrond is duur, ook de steeds verdergaande eisen aan energiezuinigheid, en het geschikt maken van woningen voor ouderen in deze tijden van vergrijzing, kosten beide bakken met geld. En dan hebben we het nog niet over de overheadkosten gehad.

Het probleem is echter dat de inkomsten voor de corporaties sterk achter blijven.
De jaarlijkse huurverhoging is immers al jaren even groot als de inflatie.
En dat is behoorlijk problematisch voor de corporaties, aangezien hun kosten veel harder stijgen dan die algemene inflatie. (Sterker nog, bij het berekenen van het inflatiecijfer door de overheid spelen woonkosten niet eens een rol.)

In 2009 was het gemiddelde verschil tussen de totale investeringskosten van de sociale huurwoning en de geraamde bedrijfswaarde ervan maar liefst € 60.700,- per woning. Dat wil dus zeggen dat een corporatie bijna 70.000 euro verlies draait op elke sociale huurwoning die zij bouwt. Dit cijfer daalt overigens niet, het stijgt elk jaar.

De corporaties proberen dit cashflowprobleem zo goed als ze kunnen op te lossen, op twee manieren.
Ten eerste door bezit te verkopen. Maar dit is een eindig traject. Je bezit verkopen kan slechts tot je bezit verkocht is, en je niets meer hebt. Het is dus geen structurele oplossing.

Ten tweede door bij nieuwbouwprojecten in te zetten op gemengde bebouwing. Denk aan sociale woningbouw gemixt met luxe appartementen en winkels. Met de winkels en dure appartementen probeert men het verlies wat men leidt op de sociale huurwoningen dan enigszins goed te maken.
In veel bouwprojecten is de winst op winkels en duurdere woningen echter niet voldoende om het verlies op sociale woningbouw goed te maken, en wordt er dus nog steeds geld op toegelegd. Bovendien zijn gemengde projecten op dit moment massaal vastgelopen, omdat er geen vraag is naar de koopwoningen. En dan zie je dat de rest (sociale huur) ook niet doorgaat.

Als je veel bezit, kun je het best lang uitzingen, maar uiteindelijk is een negatieve cashflow fnuikend voor elk bedrijf.
Daar moeten we ook nog eens bij aantekenen dat corporaties dan wel veel kapitaal hebben, maar dat dit voor het overgrote deel uit sociale huurwoningen bestaat. En met een huurwoning kun je geen broodje bij de bakker kopen. Daarvoor moet je dat huis eerst verkopen, en dat is weer lastig als de bewoner huurrecht heeft, en iedereen weet dat je inlevert op het verhuren van je woning aan die bewoner.

De deadlock rond het H-woord

Wat dan? Moeten we gaan lobbyen om de huren veel harder te laten stijgen? Moeten we de huurbescherming opheffen?

Nee, natuurlijk niet.
Voor diegene die twijfelt:
De kerntaak van de corporaties is het leveren van goede en betaalbare woningen aan mensen die niet zomaar een huis kunnen kopen.
Laten we een bijstandsgerechtigde als voorbeeld nemen. Een alleenstaande in de bijstand krijgt in het gunstigste geval (met gemeentelijke toeslagen) 864 euro per maand om van te leven. De huur van een gemiddelde nieuwbouw sociale huurwoning is op dit moment 500 euro. Natuurlijk is er nog de huurtoeslag, maar ook dan blijft er bijzonder weinig over voor eten, kleren en zorgverzekering. Te weinig om die huren maar even flink omhoog te gooien.

Laten we het probleem dus niet afschuiven door de kerntaak uit te kleden, maar kijken naar andere oplossingen.

Op dit moment subsidieert de overheid vooral mensen met veel geld. De hypotheekrenteaftrek noemen we dat. Hoe duurder je koopwoning, hoe meer je kunt aftrekken. In 2009 werd er op die manier 11 miljard euro in de portemonnee van huizenbezitters gepompt.
Dat is natuurlijk de omgekeerde wereld. De hele woningmarkt is er door vastgelopen. De hypotheekrenteaftrek moet op een verstandige manier afgebouwd worden. Op zijn minst een deel van de vrijkomende miljarden zouden we moeten gebruiken om de objectsubsidies te herstellen. Laten we corporaties belonen als ze willen bouwen voor minder vermogenden. Als we roepen dat iedereen recht heeft op een fatsoenlijke woning, moeten we ook iets voor deze maatschappelijke taak over hebben.

We weten echter allemaal hoe vast de discussie rond het “H-woord” zit. Gelukkig zijn er ook andere, kleinere oplossingen.

Woongroepcoach to the rescue!

CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) is sterk groeiende. Waar mensen een collectief vormen en in eigen opdrachtgeverschap woningen bouwen, dalen de kosten zo sterk dat dit ook voor een groep bereikbaar wordt die eerder op sociale huurwoningen was aangewezen. Bovendien kan CPO ook bij huurwoningen ingezet worden. De corporaties kunnen daarbij een grote rol spelen. Kijk bijvoorbeeld naar de ontwikkeling van Bloemenbuurt-Zuid in Eindhoven, door de corporatie Domein.

Een ander alternatief is de transformatie van oudbouw. In Nederland staat 6,7 miljoen vierkante meter kantoorruimte leeg, waarvan een groot deel structureel. Daarnaast komen er met name in het zuiden van Nederland op grote schaal kloosters en kerken vrij. En elke gemeente of corporatie heeft wel ander incourant bezit.

Oudbouw transformeren is niet makkelijk. In veel gevallen lijkt het nog duurder dan sloop- en nieuwbouw. Maar door slimme keuzes is er veel meer mogelijk dan op eerste gezicht lijkt. Key is daarbij om gebruik te maken van de kennis en vaardigheden van bewoners zelf.

Zowel CPO als transformatie van oudbouw vergen maatwerk en kennis. Wij hebben die in huis.
De Woongroepcoach maakt graag deel uit van oplossingen, en denkt graag met u mee.

 

Dit artikel vormt het eerste deel van een drieluik over woningbouwcorporaties en gezamenlijk wonen:

  1. Corporaties: langzaam failliet?
  2. Nieuwe woonwensen versterken corporatie
  3. Corporatieland 2.0
Dit bericht is geplaatst in dieper, woongroepcoach! met de tags , , , , , , , . Bookmark de permalink.

2 Responses to Corporaties langzaam failliet?

  1. Pingback: Huren harder omhoog? | Woongroepcoach

  2. Pingback: 7,5% huurverhoging voor scheefwoners | Woongroepcoach

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Vereiste velden zijn gemarkeerd met *